親愛的投資朋友您好，
鑒於各位投資朋友對於日本投資房產的疑問，
我們此次特別準備了與日方管理公司的問與答來回答廣大投資朋友們的問題，
希望能夠一解各位心中的疑惑。
璽睿不動產問與答
問：如果Horus租賃管理公司破產的話該怎麼辦？
答：
主要由保證租金契約為主的買賣總是會有這方面的疑慮吧。
以木造公寓為例，雖不是保證買回，連整棟公寓、從一般租約轉變到完全成為付家具的月租公寓營運為止，都需要等到現一般租約房客居住者離開，至少需要花上四年的時間。
敝公司的札幌物件全部都會在與ホルスレジデンス（短租公寓經營管理公司）和イーホライズン（一般租賃物業管理公司）締結租賃管理契約後、針對普通租賃契約的房屋支付4％的管理費用。ホルス破產的話，業主會和敝司集團イーホライズン物業管理公司直接締結契約，以普通一般租賃物件的形式經營出租。在此種狀況下，雖然無法保證完全無空屋，也許租金會多一些，但肯定不會有降租的情況，因為我們保證收租支付給屋主的租金是以最低房租計算的。
問：為什麼不賣東京的單間套房大廈呢?
答：
東京的單間套房大廈雖然以一般帶兩年租約的方式購買，屋主沒疑慮所以我們在銷售上也沒有阻力，因為地點是買在東京所以安心等等。但是有經驗過一次空屋的經驗的房東的話，就會發現這是回報率相當低的投資。東京不動產的價值到2020年為止，還有5年的壽命，在此之後不動產價格會有相當高的機率下跌。以日幣1800萬買的大廈，到了2020年後說不定只會剩下日幣1500萬的價值，這算是市場機制的一環。
20年前，我所居住的下北澤的單間公寓大廈，在當時租金要日幣6萬5千元，販賣價格是日幣500萬至600萬左右。到了現在，雖然租金調降到日幣5萬5千元，但是屋價卻賣到了1000萬元。曾有一度空屋過，室內修繕回復到原屋況平均花了至少需日幣20萬，要找到新入居者平均需要花2個月以上。
東京和大阪的中古套房公寓其實已經沒有它的價值，目前的熱銷狀況也只能算是異常現象罷了。現在的物件沒有本來的價值，因此現在以1000萬購入的人們到到2020年再賣掉的話，只會虧錢罷了。
有好的入居者以及管理公司的照應，也許情況不會太令人困擾，但這不過是運氣好而已，您不認為嗎? 即便是管理公司的擔當者，一般也是兩年就被替換掉。
問：轉租契約更新一次可以維持多久？
答：
保證收租轉租契約更新一次就可以連續十年從我們短租公寓經營管理公司拿到租金。在這個時階段的收支狀況，相當於一般租約的表面投報的15%左右，10年 間，可有享受到房屋的室內修繕保固、轉租租金的收益權利。不動產投資本來就有風險，我們也不知道該對想要自己學習經營公寓的投資人說什麼，以往想要投資海外不動產的話，買主本身就該自備日文翻譯人員，表達締結契約的需求，付款後再和管理公司進行交涉才是。然而，就是有喜歡轉移責任的人，不把這當成理所當然的事，向販售的公司一味要求負責這些事後事務的人們也實在太天真。他們只會想說，就是因為付出了大量金錢，租金進來是理所當然的這種想法。
不動產的價格代表著該物件所擁有的價值，附有所有權的不動產一旦到了買主手中，權利也就歸於買主所有。不管是否中斷轉租保證收租契約、變更契約方式、亦或者是直接賣掉，這些都是買主的自由選擇。
整棟木造公寓與瀨底島或是北海道商旅投資案相比之下，擁有相當高的自由度，最後還能把土地賣掉，木造公寓在某些意義上，可以說是有相當程度的保障。
問：木造公寓的差別該怎麼看呢？
答：
札幌30年的木造公寓，就算是相同條件的物件，有入住率100%和入住率50%之分，在這中間的差別到底在哪呢?
在入住者的入住率高的物件的業主，會自己用功學習租賃市場的關係，室內裝修的價格、外型、材料等也都是以身作則自己來維護。並和不動產管理公司的關係互動良好，與擔當者建立起良好的溝通橋樑。
而通常入住率低的物件的業主，打從一開始就完全放棄了，業主對物件完全沒有興趣，既不裝修也不募集房客。在札幌高齡業主相當多，經手過後就完全不管的物件數量非常多。
問：破產的話，風險由誰承擔？
答：
敝公司只要稍微動個手就立刻復活的物件相當多，敝公司只針對這種物件進行再生。
敝公司若是破產的話該怎麼辦?就算那個時候真的到來，就讓物件生錢出來，可以讓還在運作中的公寓再生，就這樣繼承下去，若是運用在普通租賃方式上的話，這可是相當不錯的方法。
那麼這個工作由誰來做?那就要請客人您自己親身下去做了。若連這樣都辦不到，對於沒有這種覺悟的人們來說，不動產投資可能就不適合您。
風險要由自己來承擔，不動產投資正就是這種事業。
問：貴公司值得信賴嗎?
答：
公寓業主等於不動產事業經營者，日本人的話，自己購買的物件都由自己親身經營，經費也全都記錄起來，在每年2到3月所得稅申報後才確定淨利。例如，整棟八間房間的話，那就相當費時。而敝公司則管理了1200戶以上的房間，並進行租賃運營。我們在札幌的工作人員有將近50人，這麼多的成本可是相當麻煩，就算是第一次經營多棟月租公寓的事業經營者來說，還是可以辦到的。在冬季時期，掃雪還是由我們自己來，我們工作人員的工作量就是這麼大。
對於什麼狀況都不清楚的人來問，貴公司會不會破產？這種話，老實說，我們只能建議您「若感到不安的話，請親自到札幌來一趟，用自身的眼睛來確認吧！」因為在這世上沒有絕對的事，端看您是否能選擇相信自己的判斷與否。
留言列表
