投資日本不動產與日本的稅金問題

一、日本稅制摘要

二、在日本購買與持有不動產所支付的稅金

l   購買

l   持有

三、日本不動產出租而支付的稅金

四、開放問答

自我介紹

大家好，我是山下學。

　因為我不擅長說中文，在此透過璽睿不動產蔡葭碧社長幫我翻譯。我是日本立正大學研究所「稅法學」教授。為前財務省官員、此外在也任職過稅務調查官、稅務輔導官。

另外，關於此次演講由主辦者璽睿不動產主辦，而我與該公司的蔡葭碧 董事長是在他留學時期認識的，很榮幸有機會在此為各位演說。

　我原本就非常喜歡「台灣」，因為我已過世的父親就是在台灣誕生；祖父也是台灣帝國大學，也就是現在的國立臺灣大學裡擔任過教授。從父親的口中聽到，當他國中的時候因為祖父罹癌過世而返回日本，從父親那也聽說過關於台大附近以及員工宿舍周邊的事情。

　此外，在前年也接受台灣媒體的採訪，我在擔任幹部的「Rally Nippon」日本古董車團體時，接受日本古董車環台一圈行程。

那麼，閒話常談先聊到這邊、讓我們進入正題吧。

請問各位喜歡繳稅嗎？

雖然我身為稅法領域的專家，但不喜歡繳稅。

喜歡繳稅的人，可能一個都沒有吧！

但，不繳稅的話是沒辦法維持國家運作。所以，比起一無所知地繳稅，理解稅法再繳稅不覺得是比較好嗎？

參加這場演講的各位，多多少少都有在考慮「投資日本不動產」又或者「持有日本不動產」。

但，無論是投資或是持有都會產生「稅金」的問題。

更何況，因為是關於國外，更一定要了解稅金的事情。而且，與因逃漏稅而被逮捕相比，把稅金當成「成本（必要費用）」來思考的話會比較好。

讓我們盡快進入主題吧

一、日本稅制摘要

稅制種類摘要

◎繳納給國家的稅(22種)

◎由縣政府課稅(13種)

◎由市町村課稅(13種)

　  您看到上述高達xx頁的稅制項目，或許會傻眼也不一定。以上敘述中的48種稅條，是以原則上的稅條制訂的項目。

為什麼日本稅制種類會如此的多呢？那是因為，日本是以國家為單位、所謂地方自治的制度中，下有「都道府」縣、「市町村」行政單位。

然而，擁有課稅權的各地方，課稅之稅金將會當成各行政單位使用的財務來源。也就是說日本的稅租分為國稅與地方稅，才會造成這麼多的稅項。

當然，這不是在大學講課，也並不是非記不可的事。各位在前往日本購物、飲食、甚至搭乘電車都必須支付消費稅一樣同理可證，不動產的投資或是持有，無論是什麼樣的場合，關於日本的稅金知識是必須必備的。

    我想，台灣與日本都要繳稅，這點都是相同的吧？納稅是身為國民的義務，社會的會費也就是必須繳納的「稅金」。因此，憲法制定了各種稅法。

　  納稅的義務:

根據日本憲法第三十條規定「法定國民均有納稅之義務」。那麼，非日本國民，即外國人士沒有納稅義務也毋需繳稅嗎。根據這些，很遺憾地，稅法上，無關國籍，而是區分「居住者」、「非居住者」、「國內法人」或「外國法人」區分課稅之關係。

加上現實的問題是，日本的稅制幾乎年年都在修正。也因如此，有關了解稅法等問題即使對日本人來說也是相當頭疼。於是，日本通常將這些事情交由取得國家稅務資格「稅理士」代行處理。在台灣等同會計師，日本稱之為公認會計士（Certified Public Accountant）。但兩者間的職務是不同的，通過稅理士國家考試資格者稱為「稅理士」（Tax Account）即納稅管理人。

　  我曾經在大學的課堂上跟學生講過一個笑話，自二戰戰敗後一次也沒修過憲的103條憲法和每年都在修改的4000條稅法的老師們相比，薪水居然一樣，這不是很奇怪嗎？這真是非常微妙的問題。

　 更麻煩的是，有收入的人去申報「納稅申報制度」，但稅務調查中，申報者與稅務機關這兩者是處於對立的狀態，我猜台灣應該也是同樣的狀況。

接下來，為各位說明，不論是用於建造別墅自住或租借等方面的不動產範圍內，購買日本的不動產相關的稅金制度吧！

二、有關在日本取得、持有不動產的稅金

①　取得不動產時

n   印花稅

　  購入不動產並訂立契約時所作成的契約書。此契約書中，締結不動產買賣契約書時所課徵的稅金稱之「印花稅」。但您或許沒意識到，不動產仲介業者通常會與手續費一同向您請款，您或許不會意識到要付印花稅。

n   登錄許可稅

　  在日本，關於不動產與飛機、船隻登錄的申報表須提交至法務局。「登記」後，可以提供証明這筆土地或建築物是歸誰所屬。也在若日後產權有發生爭議時，可做為對象物件擔保登記人之權益對抗物件。因此是務必執行的動作。不動產仲介業者會跟「司法代書」合作幫投資人執行登記，因為登錄許可稅是與代書的代辦費一同請款，代行繳納。這也是用「貼上登錄印花」的方式支付稅金，不用特別意識要繳納登錄許可稅也沒關係。

在此須注意的是，一般而言，若沒執行此動作，交易物件時、繼承產權發生問題時可當作投資者的所有權證明。請大家一定要「登記」。

　  接下來，購入不動產後，首先要履行自己應申報的稅金「不動產取得稅」

關於這項，在先前已告訴各位，不動產仲介手續費等並非民間契約手續費，而是都道府縣為單位徵收的地方稅。不動產取的稅的計算稍稍複雜了點，雖然「不動產取得稅」是納稅申告的稅金，實際上您會收到計算好的「繳納通知書」，只要根據「繳納通知書」支付稅金。
    納稅地點位於，都道府縣的代收行政機關為繳納處，直接於該機關的繳納窗口繳稅即可。

☆    緊接著持有日本不動產相關的稅金

在日本，雖然除了購買農業用地以外，外國人士是能夠自由的購買不動產，持有期間每年必須支付「固都稅」稅金（類似台灣的地價稅）。這是都道府縣之地方政府為了修護如道路建設維持、灌溉水道等基礎建設之財源稱之「應益稅」（依據收入所得不同對等支付稅金）

　  這個固都稅，在每年四月都會收到繳納通知書，每年都必須定期繳納的項目。

　  稍微深入講解，固都稅是日本國內存在資產。對不動產所有者課稅期為年度第一天即1月1日，當年的4月1日起的一年度稅額需全額繳納。關於納稅，從市町村發單課稅的寄送繳納通知書，稱為「普通徵收」。市町村必須最晚於繳納期前十日將納稅通知書送至納稅義務者手上，原則上，繳納期限由市町村之條例訂定，繳款期限為4月、7月、12月、2月中。

三、日本不動產出租相關稅金

作為投資用。也就是所謂:

1出租後，收取「房租等」收入、賺取投資報酬率。

2出租不動產、等待自己持有不動產升值而進行銷售獲取價差收益。

或者是、我想也是結合以上兩種方式，各自使用不同方法達成目的的投資人。

    在日本，所得也就是有「收入」的情形下須支付稅金，課稅分成兩種申報單位方為個人適用「所得稅法」、法人適用「法人稅法」。

　  加上，土地的讓渡（買賣）或出租雖然不課徵消費稅（非課稅交易），但會依據房屋出租的房租價格來徵收稅金。此種情況下，即使是把土地的部分和以建物的租金客稅部份區隔開來，所得稅的總額依舊是以建物的出租的對價來做處理。辦公大樓之租賃契約的締結與更新隨之產生的保證金、權利金、押金或契約更新費之中，政府設定的對象，作為資產讓渡（買賣）等對價等，依據契約終止所退還的保證金和押金等等，不符合資產讓渡的對價、無法當作被課稅對象，也不會退還。

　  必須要注意的是，因為支付給渡假公寓型的管理業者一次性租金被視為是「營業用」，一定要申告消費稅。原本課稅收入也就是「租金收入」未達一千萬以下之企業、判定可免除納稅之義務。此判定須交由後面介紹的稅務專家，稅理士處理。
    特別注意的是，公寓型住宅建物的租金，也就是作為住宅用的房屋之租金，租賃期間未滿一個月者將不在算在非課稅對象。

許多稅法相關的部分，以下為大家說明「個人」所得稅的部分

★    所得稅的徵收

　  所得稅是對所得利益徵收稅金。並非是擁有不動產就要課稅，這是因為前面提到的每個人要支付的固都稅並不一樣。

也就是說①出租不動產所獲得的不動產所得利益發生之情形②出售不動產之交易所產生的收入之情形，皆會產生所得稅。於日本國內居住之個人－稱為「居住者」，國內國外之所得皆要課稅；海外居住之個人－「非居住者」單就日本國內產生之所得需課稅。

　  那麼，各位台灣投資者也就是「非居住者」之情況下，解釋如何繳稅。

★    外國人於海外居住情況

1課稅規定

海外居住之外國人士，於日本國內擁有日本不動產之不動產所得，得徵收租金之20%作為泉源所得稅(扣繳所得稅)，並行確定申告。

此外，於日本國內出售讓渡日本不動產之所得，得徵收轉讓對價之10%作為泉源所得稅，並進行確定申告。

　  不動產所得計算方式與讓渡所得計算方式與一般所得稅計算方式大略相同。不同之處在於徵收泉源所得稅為所得扣除是只有扣掉雜費、捐款、基本費用抵扣。確定申告中精算之泉源所得稅，到最後海外居住的外國人與日本國內居住的外國人負擔的所得稅金額是相同的。

　  台日間並無公開的邦交，因此沒有締結減稅的「租約協定」。但，有點複雜的是，泉源徵收的所得稅是收入扣掉建物折舊費、固定資產費、管理費、其他管理費，退還稅金是為－「退還所得稅」

或許，您會有稅金真麻煩還是別投資這樣的想法。但是日本的稅法規定，「納稅管理人」得代替外國人即非居住者進行稅金申告之義務。

★    專任納稅管理人

接下來，針對「納稅管理人」制度，做個說明

　  外國人居住海外之情形，得委任納稅管理人代行申告所得稅及納稅手續。另一方面，外國人於日本國內居住之情形，無關住民登錄和國籍，所得稅判斷是由實際上居住的形態上取得。雖然規定日本國內擁有日本不動產，產生之所得有些微手續會不一樣但是居住在日本的外國人與住於海外的外國人所得稅處理上是相同的。

★    住民稅

住民稅是地方稅，住民稅的理解並不難，是指非投資、自住用的人須繳納的稅金。住民稅相對於所得的構成分為兩部分，徵收的所得比和無論收入之有無均稅比。住民均稅比是指不管居住人是否居住於日本，若居住人於日本國內持有自住用之房地產皆須課稅。

★    專任納稅管理人

　  前面提到，外國人居住海外之情形，法律規定不論是日本購買投資用不動產之情況下，務必要確定申告租金收入之不動產所得。還是地價稅納稅相關的事項都交付納稅管理人代辦。因此委任納稅管理人之舉，實為必要。

　  外國人士的情形，可委託「稅理士」幫忙、委託值得信賴的稅務專家來當您的納稅管理人再好不過。當然，委託費用低廉的話又是更棒了!

    那麼，對於各位的提問，在此會以最淺顯易懂的方式來回答。

接下來進行「問與答」的時間。

雖然會讓翻譯很辛苦，但我也是不辭辛勞特地坐飛機來台灣幫大家解答稅制相關問題，無論是多麼細瑣的問題，我都會認真回答。

以上