投資型房地產的選擇方式
璽睿黑傑克
日本一直是國人旅遊最愛去的國家之一，對於其文化、美食，購物，四季分明的美景接受度高，不過除了旅遊，台灣民眾近來興起在當地置產風潮，因為日本無論在投資成本相對台灣低，與報酬率上都比台灣高出許多，形成一股日本買房潮，尤其是沖繩、北海道一南一北兩大觀光重鎮，近來民宿，短租公寓投資，更是引起投資人注目。
多年以來，日本的房價幾乎停在底部盤整，直到這兩年微幅上升。日本人在投資房地產時，除了自用以外，最主要投資依據就是房屋出租報酬率，也就是出租坪效CP值(Cost/Price)。
由於過去20餘年間，日本房地產的保值和增值空間不大，導致日本投資型不動產市場，大多是都以租金報酬率為房價定價依據。
投資機構或個人投資家，主要著眼都是在於收租的報酬率。所以日本房屋買賣，一般都會提供該不動產的收租報酬率做為參考，並且大多都帶租客出售，換句話說，買入房地產的當下，便可開始收租。
中古套房投資型不動產，一切以租金報酬率為準則，報酬率越高，銷售上愈容易，但當中有它的隱藏性風險存在，如假租約或即將發生大規模修繕，一過戶立即被調漲修繕基金等。
璽睿不動產董事長蔡葭碧指出「東京這兩年因為海外投資人螞蟻雄兵湧入，其中台灣投資人為最大宗，房價已被炒高，目前投報率節節下降，東京現在進場，基本上已經錯過了最好的進場時機點。而目前全國投報較優的北海道不動產表面投報率，仍有7%~12%，扣除費用後約6%～9%當中，門檻又低，是小資族不錯的選擇。沖繩因為種種利多，爆發力無窮，則是全國唯一可期待價差的區域。
屋齡太新，賺了租金卻賠了房價
屋齡只有1年的新成屋，售價是所有物件中最高的，達到2480萬日幣；接著到了屋齡8年左右，房價就掉到1980萬日幣;到了17年左右的屋齡，房價掉到最多，幾乎是當初新成屋房價的1半。
所以從1年屋齡持有到17年後，雖賺到了租金，卻賠了大半的房價。
蔡董事長又指出「17年前跟我同時進場的人，因為是買新屋，到現在還沒解套；而我17年前買屋齡15年的中古屋投資，早已賺回了一兩個本，去年開始出清部分屋齡已屆30年的16平米以下小套房， 還賺了一些價差，又回了一個本。等了17年，東京現在是中古小套房的出場點！」
中古屋最保值，20年以上房價不再變動，報酬率最高
蔡葭碧董事長說：「反而，屋齡15年以上的套房，帳面折舊漸緩，即使再過10年，來到將近25年屋齡左右，房價較能維持住，折舊趨緩。
這樣的投資報酬率，日本個人或投資機構，也許會收購，只要地點方便，即使經過10年或20年之後再賣出，只要租金市場沒有變化，仍舊是搶手的投資標的，但也有可能被年年調漲的修繕基立金侵蝕掉投報。如果出售時，除非價格壓低，提高投報率，否則是很難脫手，因為太老舊，日本人是無法貸款接手買的。」
「但因為總價較低，目前有亞洲投資人湧入，銷售期是各產品中最短的，大約2週至1個月就會被買走，是最容易脫手的產品，所以我說現在是東京的賣點，否則等中國人不買了，不知要指望誰會來接最後一棒？」
最近幾年來，總是有新的投資人認為購買房產就應該要零風險，實際上不管任何事都有風險存在，只是風險的高低罷了。
由於銷售物件遠在國外，預售屋的履約保證、實價登錄機制、房仲是否賺取價差或不當手續費回扣…等規範，都難以查證，也無怪乎會不受某些投資人信賴。
但是還是老話一句：投資一定有風險 房地產投資有賺有賠 申購前應參加公開說明會。
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