～日本投資用套房的仲介業界黑幕大公開～
璽睿黑傑克
這是在日本不動產打滾數十年的不動產專家，向董事長所透露的，在日本業界公開的秘密......
日本投資用套房的仲介業界裏，您不得不知道的事實：
那就是投資用套房，完全都是有利於仲介業者而量身打造的系統。
進入這個行業，後來選擇離職的人的理由大多是，察覺到一件事”我到底是在賣什麼東西啊”的衝擊，然後堅持決定離職。
因為投資用套房，有著這些特徵：
1. 一年間表面利潤只有4%前後
2. 價格2000萬~到3000萬元間
3. 不好賣
4. 投資用貸款（利息高）
5. 有空屋風險
將這些全部組合在一起的話，會發現其實是個收穫很輕鬆的系統，我們就依序先看下去吧。
*一年間表面利潤只有4%前後
每年的各種稅金，修繕費，35年全額貸款的本利總額
將這些補足，淨利可不只有4%這麼低，甚至會掉到1%或2%左右。
手邊有財務型計算機可以去算算オリックス(私人融資機構）和関西アーバン的利率就知道了。
價格2000萬~到3000萬元間
上班族可貸款購買剛剛好的絕妙價格。
但是，已經購買了投資用套房的人，當他決定要買自用住宅時，才發覺買不起的狀況愈來愈多。
理由是在這，投資用貸款尚未還完之前，也無法借入新的貸款。
不清楚投資用套房擔保價值極低而購買的人，在數年後購買自宅時，
會因為投資用套房還沒還清之故而導致銀行拒絕融資的狀況相當多。
如果認為這是騙人的話，請找各間銀行（非私人金融機構，請找大件主流銀行）問問看吧。那樣的案件（自住用貸款失敗）大銀行常聽說。
*不好賣
物件價值很低的事在不動產業者之間是相當有名。那是因為投報率很低。
即便離車站的物件很多，所以看起來很有資產價值，
就算賣了，也是從原來的價格削價讓買賣成立的情形很多。
理由是，一開始的坪數單價太高了。
例如說，新建成鋼筋水泥區域所有建築的市場是單價一坪200萬左右的土地。
販賣一坪300萬的投資用單間套房是常有的事。
販賣時若不對應屋齡，調整成合理的一坪150萬或100萬等最大化調整的話，買主可不會出現。
如果認為這是騙人的話，可以去採訪仲介業者看看。(笑)
*商業貸款
首先因為利息很高，所已還款總額也是非常的高。
就算拼命用提前還款的方式在20年內還完款，2000萬的物件貸款總額大概會高達3500萬。
哎呀呀……這下利率可變成負的呢。
另外，在貸款還完以前，例如一般房貸也會變得很難借了。
由於這個原因，剛買完投資用單間套房後，想買自住房當家的人也無法圓夢，導至夫婦關係變差，還會被來自妻子娘家轟隆隆的責備聲給塞滿。
*空室風險
一般來說，投資用單間套房業界的企業會交給轉租(管理)公司持有。
入居率95%！官網雖然這樣寫，實際上更低。
即便網站上標示入住率95%，實際上是要更低的。就算說入住者從不間斷好了，退房到下一個人入住為止，再加上募集期間和清掃期間，總計會有一週到一個月的空窗期。
扣除這部分的話，入住率不就是只有90%嗎？
順帶一提，這是在擁有獨棟物件的房東之間常有的話題。
以上，注意到上述事實的類似話題，發覺自己的工作可能左右客人的一生幸福，對拼命販賣這樣的商品的自己來說，已經是經不起這沉重的責任，因而離職的人相當多。
不過，雖說業務員自己已察覺，心一橫「買的人也有責任」說這種話的業務，繼續販賣的營業員也大有人在呢。
單間套房行銷公司的特徵：
*業務員普遍位於20歲到30歲之間，整體說來學歷偏低。
就職未滿一年的很多，也欠缺專門知識。
*每天打上400通以上的電話
*離職率異常的高(有常識的人就會立刻離職)
*不會替客戶立場考量，會對業績相當固執
*上司會強行灌輸精神論(用氣勢或積極的強行要求)
*自己本身沒投資任何一間房。(借不到錢就會逃跑)
*碰到願意接聽電話的客戶，會不斷的馬上再打電話(若您接到這樣的電話，只要立即掛斷就行了)
*不曾做過金融投資(股票、基金、外匯等)(無法理解其中的規則)
*最近常用的話術是［稅金對策］（避稅用）
*不理會女性投資人（家庭主婦無法貸款）
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