璽睿克蕾兒
PART 1
今天要跟大家分享一個最近成交的案例，內容有些部分因涉及私人資訊，＊＊且因物件不同答案也會稍微不同＊＊。此客戶是中部的一位對學生非常有愛的老師，拿自住的房子從銀行貸款買了札幌菊水物件，中間長達將近１個月的時間，從既期待又怕受傷害到選擇信任、跨出第一步。每一件事都是一體兩面，有人說魯莽，也有人說這是福氣，因為，買房子跟人一樣都是需要緣分的，美好的事物值得等待，人也一樣、房子也一樣，好物件是要適合的人去擁有的～
最重要的是，璽睿將心比心，把客戶當家人，親友對待的經營理念，服務熱忱是發自內心的。
☀２０１５／９／１８
蔡董事長：最近熱賣的物件，保證收租，保證室內外修繕，請參考看看。
老師：心動中．．．葭碧姐，遊說內人有成，初步獲得效果，再將內人問題整理如下：
💡Ｑ：
1-確定保證收租5年後自動續約，直到我們不想委託為止，不會任意終止？而且投資報酬率都是8%不會任意調整？
Ａ：自動續約，沒有房東的同意不會片面解約。房租幾乎不太變動，有的話也是微調。
2-年度成本扣除的費用（臉書您說大約0.5%，所以實際有7.5%），固都稅是多少？
Ａ：每年一次固都稅（約60000日幣）。
3-日本房屋好像越高樓層越貴，是代表日本人喜歡住高樓層嗎？那我們在臺灣的認知，最高的樓層易漏水、二樓是二樓以上管線的匯集處，容易有管線問題、四樓我們有忌諱，在日本人的觀點，有沒有嫌惡的部份需要在購買時避開？
Ａ：日本人喜歡住高樓層邊間，漏水、管線問題在以我17年的經驗，尚未碰到真正嚴重的狀況。我們的物件，即便發生了也全由保證收租公司全額負擔修繕。菊水的室內外修繕都由公司負擔（全日本唯一）。北海道買高樓層也還好，冬天短不怕太陽。
4-（這是我的問題）如果有購買，是一定要本人到北海道簽約嗎？
Ａ：如果購買，簽約一律由我代理客戶簽約，會請您寫委任狀，甚至您連台北都不用來，文件可以用郵寄。
謝謝葭碧姐
蔡董事長：我們的投資比較像買保險，做定存。我們推出的物件幾乎都是100%滿租地點好的物件，將來即便公司不包租了，都很容易出租的物件，每五年約到時您也可解約收回自用，出售也交給我們處理。購屋成本約總價的6%～10%左右。這方案跟東京不同之處：東京房東要付每月大樓管理費、修繕基金、空屋時沒房租、退租時要支付修繕費、招租時要付招租手續費1～2個月房租、火險一律房東負擔。東京的室內修繕，空屋等待期間會是最大隱藏費用，無法預估。
老師：嗯！所以與您臉書上對話的觀念，我有聽進去。葭碧姐，請問
💡Ｑ：購屋成本約總價6-10%，內容是指？
Ａ：指代書費，印花稅，仲介費，固都稅。
老師：喔！了解，好像我們台灣的過戶也要手續費。
另外，購屋可以議價嗎？
Ａ：沖繩北海道保證收租、保證室內外修繕、送火險，是有成本精算過的，所以向來是不二價。東京仲介容易灌水，非保證收租，可議價。管理公司還會配置所有傢俱，其它費用就全部公司負擔。
那家具配置是送屋主，還是無償借給屋主？
Ａ：無償借給屋主，壞掉公司替換，地板牆壁冷暖氣全部公司負擔修繕。
老師：那葭碧姐，我們怎麼知道日商開出這個價格是同區域的合理價?
蔡董事長：這個價格是目前的行情。以地點來說，一般非短租的出租公寓也許會有更便宜的，但是屋況跟出租率不好價格看起來較便宜，滿租時表面預訂投報率訂再高都無用。日本房價向來是以租金回推來訂的，東京有些業者會做假租約，把租金投報拉高以利出售，一交屋沒多久就解約。我們保證5年，不會中途解約，您也可選擇可自動續約。
老師：葭碧姐，我跟內人說，如果您來中部辦說明會，就帶他去聽您演講！
蔡董事長：我正在規劃去台中。但是集客需做廣告宣傳需要時間籌備。
老師：嗯！我想複製您成功的例子，不想要老了燒炭，我這個人一向不喜歡麻煩別人，更別說拖累家人。
蔡董事長：其實沒什麼難的，就是趁年輕時有能力賺錢先把老本存起來。然後年老時就享受財富自由和維持老年尊嚴。
蔡董事長：我用房子增貸2.3%加碼了一些，也是划算。
老師：欸～對吼～我房子也可以貸看看，本想說教師辦信貸很容易，我信用又好。
蔡董事長：我選擇只還利息，房子永遠是最便宜的貸款。本金拖著不還，本金會愈來愈貶值，愈晚還愈好！否則會變類卡奴。因為我們的標的一直都在。如果是借來旅遊消費就得儘早還本金。
老師：本金拖著不還，本金會愈來愈貶值，愈晚還愈好（您果然是成功人士，我很怕欠債，所以都本利還），家裡小時侯窮就是爸爸為人做保，被逼著還別人欠款，陰影一直有，啊！又上了一課，謝謝你～
蔡董事長：如果貸款來消費，是很可怕的事，貸款來買股票會下到18層地獄，貸款來賺日本7～8%的房租，賺一些利差，以本業收入盡量提早還款，忍一陣子手頭就寬鬆了，這個房租給小孩交補習費剛好。也不影響生活品質，本金不還，前題是這本金要可以賺比貸款利息更多的收入，否則最好想盡辦法提前還。
老師：我讀中文系，只會風花雪月，就是少了這樣清楚的腦袋，跟台灣的銀行說我要買“日本”的房子，然後可以辦房貸嗎？這種說法行得通嗎？借台灣的銀行辦日本房屋的房貸，好像太“天馬行空”了呵呵～
蔡董事長：我在日本讀的是日本文學系，數學也沒考及格過，但我對日本的居住問題很清楚。又加上17年投資日本的經驗，老天爺賞賜，所以像我都可以靠日本房租和我先生49退休，大家都可以。台灣銀行不會貸給國外不動產標的。
老師：謝謝妳，老婆那關應該沒問題了！
蔡董事長：東京有天災的隱憂，北海道地震沒超過4度紀錄，也沒有輻射污染，日本人最後的淨土，沖繩、北海道。我只賣我想買的東西，東京投報愈來愈低，我都在出清了，我無法有熱忱推薦，總覺得心虛。