「從物件徒步10分鐘即可到達OO車站」「走出車站回到家只需要走3分鐘！！」，常常看到很多關於不動產相關廣告都會告知附近的交通路線和物件附近的生活機能介紹，許多人經常碰到一種情況，要嘛就是發現遠比廣告上的數字還要來得久；不然就是實際走訪後才發現其實沒有想像中的那麼遠，心中不經疑惑：「到底這些時間和距離是以什麼為基準而計算出來的呢？」。也許有很多仲介業者為了吸引民眾的目光，不惜誇大言詞，走路10分鐘硬是要給你講7分鐘（好吧~有可能你用跑的真的只要7分鐘），但其實物件與車站的距離與價格彼此是相呼應的，也可能因此影響投資朋友的購買意願。
【時間和距離的計算基準】
首先，先帶各位朋友了解一個小觀念，很多人都會把「距離」和「路程」搞混。先來看日本的小學３年級的數學都會教的觀念：
１．距離 きょり：①兩地或事物之間的差距。②人與人之間的觀念上的差距。③以數學的角度來說，是連接兩個點中間的長度稱「距離」。
２．路程 道のり：①心路歷程。②從Ａ地點到目的地之間的道路距離。
日本不動產業者表示，為了讓業者之間彼此公平競爭及執行，廣告定義物件的交通便利性、距離、所需時間等相關資訊必須非常精確且詳細。徒步所需時間「走路一分約路程距離８０公尺」是一般許多人都了解的定義標準；未滿一分鐘就四捨五入算一分鐘，舉例來說：７２１公尺～８００公尺就是「徒步１０分鐘」；８０１公尺～８７９公尺就是「徒步１１分鐘」來表示，不過，大家真正想知道的是，要算真正的徒步時間，其中還要參考路線上的交通號誌時間、路途中有無上下坡等等的因素是否有納入計算，當然，走路的速度因人而異。
再來是，從物件開始到最近的車站徒步時間、從車站走到剪票口、下車後走出地面出口（Ａ１或是Ｂ２等等的出口表示）等等的時間大部分都沒有列入計算，特別是大站（類似台北車站）那種要走很久才可以走出來的車站，走到地面後回到家的時間也常常被忽略。
從物件走出來計算方面也是，計算方式也應該要從住宅區（或是走出物件的時間）走出來到最近的車站或設施所需時間的「起點」（簡單來說就是打開你家大門開始計算）才比較準確。而且如果是大型的住宅區或是大型公寓從起點走到大門就要花一小段時間，甚至應該連坐電梯的時間都要算進去比較準確吧？如此一來，日本不動產業者在廣告上說的徒步時間才會有一個比較明確的標準在。或許可能有會有民眾認為：「既然那麼麻煩就直接表示物件跟目的地的距離不就好了嗎？」，但如果沒有訂製一套有系統的標準出來的話，計算以什麼為基準的問題還是依然存在。
日本不動產業者表示，關於定制公平競爭執行等相關規則，從中列舉了一些主要的重點：
□ 中間如果有轉乘必須清楚說明。
□ 特急或是急行等車種也要標示清楚（自強和莒光也是差很多的）。
□ 如明顯地超過平時所需時間的話，請清楚標示通勤所需時間。
□ 要清楚標明開車時的行駛路程距離及通常需要花費的時間。
□ 要清楚標明騎自行車時的行駛路程距離及通常需要花費的時間。
搭公車的場合的話，從最近的車站到最近的公車站牌所需時間、下車後從公車站牌走到物件的時間也要列入計算中。但是，關於公車所花費時間部分，路上的交通狀況，像是塞車的話就沒辦法列入計算了。舉例來說，通常寫「大公車約１５分鐘」，如果是在尖峰時段可能就會變成一個小時的狀況非常多，關於這點可能也要多加留意並納入考量。
上述說到「如明顯地超過平時所需時間的話，請清楚標示通勤所需時間」，這點應該非常難有個判斷基準吧？因為電車和公車延遲或是塞車等等問題也無法表示在廣告上吧～在郊區等地若要標示汽車與自行車的花費時間的情況下，也容易因為道路狀況、條件（是否泥濘不堪等等）、天氣等因素而產生的很大的差距。
總而言之，實地走訪過才是最準的，不過每個人的腳程不同，落差是一定有的。不過說真的，依照經驗來說，真的好的物件可能等您訂好機位之前就被賣掉了！璽睿的蔡董事長買房子向來講求快！狠！準！只要是好物件馬上當機立斷，立刻出手先申購確定第一順位後，再來詳細了解細節，否則等您問完屋況、各項數字、看過風水方位後，房子已經被別人搶到第一順位，得排到第二順位以後，真的想要，有喜歡確買不到的機率增高。請記住，您喜歡的房子通常也是別人喜歡的，因此蔡董事長投資日本１8年的經驗，可說是從沒失過手的喔！！想要的物件搶也要搶來，不想事後念念不忘，終身難忘！
看來不管要當股票、房地產、基金等等的聰明投資家，要賺大錢，除了要有銀彈之外，更要有一些膽量才行。通常算過頭的人到最後都會下不了手，錯失好物件機會者較多！
～璽睿不動產研究室
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